고가주택 보유세 절세 전략과 시뮬레이션 (종부세, 공시가격, 주택 수 기준)

2025년 부동산 세제는 여전히 고가주택 보유자에게 부담으로 작용합니다. 특히 공시가격 9억 원 이상 또는 1세대 1주택 기준 12억 원 이상일 경우, 종합부동산세 및 재산세가 중첩되어 부담이 커질 수 있습니다. 이번 글에서는 종부세 기본 구조, 절세 전략, 시뮬레이션 사례를 통해 실질적인 보유세 절감 방법을 정리합니다.

고가주택 절세 전략, 사전 시뮬레이션이 중요합니다

2025년 고가주택 보유세 계산 구조

2025년에도 고가주택 보유세는 공시가격과 주택 수를 기준으로 부과됩니다. 1주택자는 공시가격 12억 원 초과분부터 종부세가 과세되고, 다주택자는 6억 원 초과분부터 과세 대상입니다. 또한 공정시장가액비율(80%)과 누진세율이 적용되어 최종 세금이 계산됩니다.

예를 들어 공시가격이 15억 원인 1주택자의 경우, 12억 원을 초과하는 3억 원에 대해 과세가 시작됩니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해 실제 과세표준을 산정하고, 누진세율을 적용해 종부세가 결정됩니다. 재산세도 동시에 과세되며, 일부 중복 구간에 대해 세액공제가 적용되지만 체감 세금은 상당한 수준이 될 수 있습니다.

 ① 배우자 증여를 통한 분산

보유세 절감을 위한 대표적인 전략은 부부 간 공동 명의화입니다. 예를 들어 단독 명의로 1주택을 보유하고 있다면, 일부 지분을 배우자에게 증여함으로써 주택의 공시가격을 분산시키고, 각자 세금을 나눠 부담할 수 있습니다.

1세대 1주택자라면 공시가격 12억 원까지 비과세지만, 고가주택일 경우 종부세 적용이 불가피합니다. 이때 50:50 공동 명의로 분할할 경우, 각자의 보유분이 7.5억 원이 되어 종부세 부과 기준 이하가 됩니다. 단, 증여세 면제 범위를 초과하지 않도록 10년 간 6억 원 이하 한도를 고려해야 하며, 감정평가서 등 시가 인정 자료도 확보하는 것이 좋습니다.

 ② 일시적 2주택 규정 활용

일시적 2주택에 해당하면 일시적으로 종부세 중과를 피할 수 있습니다. 2025년 기준, 기존 주택을 양도하지 않은 상태에서 신규 주택을 취득해도 2년 이내 기존 주택을 매도하면 일시적 2주택으로 인정받아 종부세 중과 대상에서 제외됩니다.

예를 들어 2024년 6월에 새 아파트 입주를 위해 기존 주택을 보유한 채 신규 주택을 취득했다면, 2026년 6월 이전 기존 주택을 매도하면 해당 기간 동안에는 종부세 중과가 적용되지 않습니다. 다만, 반드시 전입 및 실거주 요건을 충족해야 하며, 각 지방자치단체의 개별 적용 기준도 확인이 필요합니다.

 ③ 장기보유 및 고령자 세액공제 활용

1세대 1주택자의 경우 장기보유 및 고령자 세액공제를 통해 종부세 부담을 줄일 수 있습니다. 60세 이상이면서 5년 이상 보유했다면, 종부세의 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 구체적으로는 보유 기간 최대 50% + 나이 기준 최대 30%로 합산 적용됩니다.

예를 들어, 70세의 고령자가 10년 이상 보유한 1주택을 소유한 경우, 종부세 세액공제를 80%까지 받을 수 있어 실질 부담이 크게 낮아집니다. 다만 이는 1세대 1주택자에 한하며, 보유 주택 외 다른 부동산이 없다는 조건을 충족해야 합니다. 소득세와 별도로 적용되므로, 정기적으로 세무사 상담을 통한 시뮬레이션 점검이 필요합니다.

보유세 절세 시 자주 놓치는 실수들

절세를 위해 다양한 전략을 세우는 경우라도, 일부는 적용 요건을 정확히 이해하지 못해 세무조사 또는 추징의 위험에 노출되기도 합니다. 예를 들어 공동 명의 분산 시 감정가 없이 시가보다 낮게 증여해 세금 탈루로 간주되거나, 일시적 2주택 요건을 단순히 전입만으로 충족한다고 착각하는 사례가 대표적입니다.

또한 종부세 공제 항목은 매년 바뀌는 정책에 따라 미세하게 조정되므로, 과거 기준만 믿고 신고하면 불이익이 발생할 수 있습니다. 신고 전에 반드시 최신 세법을 검토하고, 세무사 또는 부동산 전문 상담을 통해 세액 예상 시뮬레이션을 해보는 것이 필요합니다.

결론: 고가주택 보유, 절세 전략이 핵심

고가주택 보유자는 2025년에도 종부세와 재산세 부담이 지속되며, 공시가격과 세율에 따라 체감 세금이 급증할 수 있습니다. 공동 명의화, 일시적 2주택 활용, 장기보유 공제 등 다양한 절세 전략을 조합해 실질 부담을 낮춰야 하며, 사전에 시뮬레이션을 진행하고 전문가 자문을 통해 전략적으로 대응하는 것이 중요합니다.