등록임대사업자 제도 부활 논의, 다시 주목받는 이유

등록임대사업자 제도는 한때 국내 임대주택 시장의 공급 안정화와 세제 혜택을 통해 민간 임대 참여를 유도하는 핵심 수단으로 자리매김했으나, 2020년 이후 폐지되면서 제도적 공백이 생겼습니다. 그로 인해 임대 물량 감소, 전세 시장 불안정, 등록 관리 부재 등 부작용이 나타났고, 최근에는 다시 제도 부활에 대한 논의가 정책 및 시장 양측에서 이어지고 있습니다. 이번 글에서는 등록임대사업자 제도의 과거 운영 구조, 폐지 이유, 현재 상황, 그리고 향후 재도입 가능성과 시장 영향을 단계별로 살펴봅니다.

임대 등록 제도 상징 이미지

등록임대사업자 제도의 도입과 폐지 배경

등록임대사업자 제도는 2014년 이후 본격적으로 정부의 장려 정책으로 시행됐습니다. 일정 요건을 갖춘 주택을 등록하고 장기 임대하는 경우, 재산세와 종합부동산세, 소득세 등에서 다양한 세제 감면 혜택이 주어졌습니다. 특히 8년~10년 장기임대 유형은 다주택자들에게 절세 수단으로 각광받았습니다. 정책 초기에는 공급 안정화와 임차인 보호를 동시에 실현할 수 있는 제도로 평가되기도 했습니다.

그러나 운영 과정에서 문제점도 함께 드러났습니다. 임대료 인상률 제한을 무시한 계약이 다수 적발되었고, 임대 의무 기간을 채우지 않고도 등록을 말소하는 사례가 속출했습니다. 임차인 보호보다는 혜택만 누리고 책임은 다하지 않는 경우가 늘면서 정부와 시민단체의 비판이 이어졌습니다. 이에 따라 정부는 2020년 7월 ‘일반형’ 등록임대사업자 제도를 공식 폐지하고, 신규 등록을 중단했습니다. 다만 기존 등록자는 의무 기간 동안 혜택을 유지할 수 있도록 했습니다.

현재 등록 가능 여부와 제도 유지 조건

2024년 기준으로 일반 개인이 신규 등록임대사업자로 등록하는 것은 사실상 불가능한 상황입니다. 다만 일부 예외는 존재합니다. 대표적으로 공공지원 민간임대주택 형태로, 일정 자격을 갖춘 법인이나 리츠(REITs) 등이 제한적으로 등록할 수 있습니다. 해당 유형은 전용면적, 보증금 수준, 임대 기간 등의 조건을 충족해야 하며, 최소 8년 이상 장기 임대가 원칙입니다.

기존에 등록된 임대사업자의 경우에는 여전히 혜택을 유지할 수 있지만, 강화된 의무 조건을 충족해야 합니다. 대표적으로 연간 임대료 인상률 5% 이하 유지, 임대의무기간 준수, 임차인 정보 전산 등록, 임대차 계약 신고 등이 있습니다. 이 중 하나라도 위반할 경우 등록이 말소되고, 그동안 받은 세제 혜택이 추징되는 사례가 늘고 있습니다. 실제로 최근 2년간 2,500건 이상의 말소 사례가 발생했고, 다수의 세금 환수 조치가 진행 중입니다.

제도 부활 논의와 시장의 반응

최근 국회와 국토교통부, 민간 부동산 업계에서는 등록임대사업자 제도 재도입에 대한 논의가 활발히 이루어지고 있습니다. 국회에는 ‘공공형 민간임대 확대 법안’이 계류 중이며, 정부도 공급 확대와 민간 참여 유도를 위해 재도입 여부를 검토하고 있습니다. 전세 시장 불안, 월세 전환 확대, 청년·신혼부부의 주거 불안 등 다양한 사회 현안과 맞물리면서 제도적 대안이 다시 요구되고 있는 상황입니다.

시장 반응은 엇갈리고 있습니다. 일부 전문가는 “공급 확대에는 일정 수준의 민간 참여가 필수이며, 등록임대제도는 유효한 수단”이라고 평가합니다. 반면, 과거 제도의 폐해를 경험한 시민사회와 일부 전문가들은 “부활 시에는 강력한 관리 장치와 공공성 강화가 전제되어야 한다”고 지적합니다. 한국주택협회는 조건부 찬성 입장을 표명했으며, 대한건설협회 역시 제도적 틀 마련이 시급하다는 입장입니다.

정책 실효성과 부활의 조건

등록임대사업자 제도가 다시 도입된다면 과거의 문제점을 반복하지 않기 위해 몇 가지 전제가 필요합니다. 첫째, 세제 혜택의 구조 조정입니다. 과도한 혜택이 아닌, 임대 의무 이행에 따라 단계적으로 혜택을 적용하는 구조로 개편해야 합니다. 둘째, 등록요건의 강화입니다. 주택 유형, 면적, 지역 등에 따른 등록 제한을 두고, 임대인의 자격을 신중하게 심사할 필요가 있습니다.

셋째, 공공성과 투명성 강화입니다. 모든 계약은 등록되고 공시되며, 임차인의 권리가 명확히 보호되어야 합니다. 넷째, 사후 관리 체계 구축입니다. 단순한 등록에 그치는 것이 아니라, 지속적인 점검과 위반 시 강력한 제재가 적용되어야 제도의 신뢰도가 유지됩니다. 제도의 실효성을 위해서는 정부, 국회, 민간의 긴밀한 협의와 책임 있는 실행이 병행되어야 합니다.

결론: 등록임대사업자 제도의 재도입, 신중한 접근 필요

등록임대사업자 제도는 과거 정책적 의도와 달리 여러 부작용으로 인해 폐지되었지만, 현재 다시 제도적 대안으로 주목받고 있습니다. 임대 시장의 안정, 전세 불안 해소, 공급 확대라는 정책 목표를 위해 제도의 부활은 하나의 가능성입니다. 그러나 과거처럼 등록만 유도하고 사후 관리를 소홀히 한다면, 부작용이 반복될 수 있습니다.

따라서 제도 부활은 단순한 복원이 아닌, 제도 설계의 전면적 개편과 정책 신뢰 회복을 기반으로 해야 합니다. 현재는 일반 개인의 등록은 어렵고 기존 등록자는 유지 조건을 엄격히 관리해야 합니다. 향후 정책 방향과 국회 논의에 따라 등록 제도의 운명이 결정될 것으로 보이며, 시장 참여자들은 상황에 따라 유연하게 대응 전략을 수립할 필요가 있습니다.