리얼투데이 | 부동산 경매 투자노트

신혼부부에게 있어 내 집 마련은 단순한 ‘주거 공간’ 이상의 의미를 갖습니다. 안정적인 미래 계획, 자녀 교육 환경, 경제적 자산 형성까지 좌우하기 때문입니다. 특히 정부는 신혼부부 특별공급 과 생애최초 구입 혜택 을 통해 신혼 가구의 주택 구입을 적극 지원하고 있습니다. 다만 자격 조건이 복잡하고 세제 혜택이 시기별로 달라지기 때문에 제대로 이해하고 준비해야 실질적인 혜택을 누릴 수 있습니다. 이 글에서는 신혼부부 청약 자격, 가점 조건, 생애최초 절세 혜택까지 핵심 내용을 종합적으로 안내합니다. 신혼부부 주택 인도 이미지 신혼부부 특별공급 자격 요건 정리 신혼부부 특별공급은 민영주택·공공주택 모두에서 시행되며, 결혼 7년 이내 부부 를 대상으로 일정 비율의 공급 물량을 배정하는 제도입니다. 청약 가점이 낮은 2030세대에게는 일반청약보다 유리한 당첨 기회를 제공하기 때문에 적극적인 활용이 필요합니다. 신청 자격: 혼인 7년 이내 + 무주택세대 + 소득 조건 충족 공공주택: 월평균 소득 130% 이하 (맞벌이는 140%) 민영주택: 월평균 소득 160% 이하 (맞벌이는 170%) 청약통장: 지역별 최소 납입 횟수 필요 (서울: 2년 이상, 24회) 특히 자녀 수에 따라 우선순위 가 다르므로, 1자녀 이상일 경우 당첨 가능성이 크게 높아집니다. 일부 단지는 추첨제와 가점제가 혼합 운영되므로, 납입 금액과 횟수도 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 생애최초 특별공급과 중복 지원 전략 신혼부부는 특별공급 중에서도 생애최초 특별공급 요건을 동시에 충족하는 경우가 많아, 두 제도를 병행하거나 전략적으로 나눠 지원할 수 있습니다. 생애최초 자격: 본인 및 배우자 모두 주택 소유 이력 없음 혼인 또는 자녀 출산으로 세대 구성 요건 충족 공공분양: 일반공급 25%, 생애최초 공급 물량 25% 별도 운영 생애최초 공급은 전매제한이 ...

수도권과 비교해 상대적으로 위축돼 있었던 지방 부동산 시장에 최근 변화의 조짐이 나타나고 있습니다. 2022~2023년 급격한 금리 인상과 경기 침체 영향으로 매매·전세 모두 침체기를 겪었던 지방 주요 도시들이 2024년 하반기부터는 일부 지역에서 거래량 반등과 실거래가 회복 현상이 포착되며 “저점 통과 신호” 가 감지되고 있습니다. 특히 규제 완화, 공급 축소, 지방 광역도시 중심의 교통 인프라 확대 등 정책적 요인도 맞물리며, 2025년에는 수도권을 벗어난 지방 부동산이 다시 관심을 받을 수 있다는 전망이 제기되고 있습니다. 지방 주택 투자 상징 이미지 거래량 증가와 실거래가 회복 흐름 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 2024년 하반기부터 대전·울산·광주·창원 등 일부 광역시는 월별 거래량이 전년 동기 대비 30~70% 이상 증가한 흐름을 보였습니다. 특히 대전 둔산, 울산 남구, 창원 성산구 등은 학군, 생활 인프라, 일자리 중심 입지를 가진 단지를 중심으로 실거래가가 반등하는 모습도 나타납니다. 예를 들어 대전 둔산동 A단지는 2023년 하반기 최저가 5억 원에서 2024년 말에는 5억 6천만 원까지 거래되며 반등세를 보였고, 울산 달동, 창원 가음동 등도 일부 단지는 1년간 5~8% 상승했습니다. 이는 금리 안정과 전세가격 하락세 멈춤, 실수요 회복이 맞물린 결과로 분석됩니다. 공급 축소와 전세 안정화가 회복을 유도 지방 시장은 수도권 대비 미분양과 입주물량 증가에 민감하지만, 2025년에는 대부분 지역에서 입주물량이 축소되고 있어 “공급 과잉 리스크”가 줄어든 상태 입니다. 창원: 2024년 9,000세대 → 2025년 3,200세대 청주: 2024년 5,100세대 → 2025년 2,700세대 대구: 2024년 1.8만세대 → 2025년 8,200세대 또한 전세가격이 하락세를 멈추고 일부 지역에서는 반등하는 현상도 나...

부동산 시장의 변화 속에서도 2030세대의 주택 구입 수요는 여전히 꾸준합니다. 결혼, 독립, 직장 이동 등 다양한 이유로 내 집 마련을 고민하는 20~30대는 고금리, 청약 경쟁, 대출 규제 등 여러 장벽 앞에서 어떻게 시작해야 할지 막막할 수 있습니다. 특히 생애 최초 구입자 라면 세금 혜택, 대출 한도, 청약 전략 등 고려할 요소가 많아 계획 없는 구입은 오히려 리스크가 될 수 있습니다. 이 글에서는 2030세대가 실질적으로 적용할 수 있는 첫 부동산 구입 전략 을 청약, 대출, 입지 중심으로 정리합니다. 2030 내 집 마련 상징 이미지 청약 전략: 가점과 추첨제의 이해 2030세대가 첫 주택을 마련할 때 가장 먼저 고려하는 방법은 주택청약 입니다. 현재 수도권과 대도시에서는 가점제와 추첨제가 혼합되어 운영되고 있으며, 생애최초나 무주택 기간이 짧은 경우에는 가점보다 추첨제 당첨 확률 을 노리는 것이 현실적입니다. 전용 85㎡ 이하: 일반공급의 75%는 가점제, 25%는 추첨제 전용 85㎡ 초과: 일반공급의 30% 가점제, 70% 추첨제 신혼부부 특별공급: 가점제 70%, 추첨제 30% 특히 생애최초 특별공급은 추첨제가 많아 30대 단독 세대주도 충분히 가능성이 있으며, 청약통장을 통한 전략적 청약은 자금 여력 없이도 진입 가능한 유일한 기회 가 될 수 있습니다. 단, 청약이 가능한 지역 요건, 가입 기간, 납입 횟수 등을 반드시 사전 점검해야 합니다. 대출 전략: 생애최초 LTV·DSR 기준 활용 고금리 상황에서도 2030세대는 생애최초 주택 구입자 기준으로 완화된 LTV 혜택 을 받을 수 있습니다. 특히 생애최초 구입자는 주택 가격에 따라 최대 80%까지 주택담보대출이 가능하며, 총부채원리금상환비율(DSR)도 50%까지 인정되는 등 금융 규제가 낮은 편입니다. 주요 기준은 다음과 같습니다: 생애최초...

부동산을 양도할 때 가장 큰 세금 부담 중 하나는 바로 양도소득세입니다. 하지만 1세대 1주택자는 일정 조건을 충족할 경우 양도소득세 전액을 면제받을 수 있어, 절세 전략의 핵심이 되는 규정이기도 합니다. 최근 몇 년간 세법 개정과 기준 변경이 이어지며, 실거주 요건, 보유 기간, 고가주택 기준 등 많은 부분에서 혼란이 발생하고 있는 만큼, 정확한 기준을 숙지하지 않으면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 이 글에서는 2025년 기준으로 1주택 비과세 요건, 예외 사례, 신고 시 유의사항 까지 총정리합니다. 1주택 양도세 절세 이미지 1세대 1주택 비과세 기본 요건 (보유+거주) 양도세 비과세를 받기 위한 가장 기본적인 요건은 1세대 1주택이면서 보유기간과 거주기간을 충족해야 한다는 점 입니다. 기준은 아래와 같습니다. 1세대란: 동일 세대원(주민등록 기준)이 하나의 주택만을 소유한 상태 보유기간: 2년 이상 보유 (일반지역 기준) 거주기간: 조정대상지역의 경우 2년 이상 실제 거주 고가주택 제외 기준: 양도가액이 12억 원 초과 시 초과분은 과세 예를 들어, 서울 강남 소재 아파트를 10년간 보유했고 2년 이상 거주한 후 11억에 양도했다면 전액 비과세 대상입니다. 하지만 13억 원에 양도하면 12억 원 초과분인 1억 원에 대해 양도세가 부과됩니다. 고가주택 기준과 장기보유특별공제 2023년부터 고가주택 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정되었습니다. 이는 실거래가 기준이며, 양도일 기준 시가가 12억 원을 초과하는 경우 에는 비과세 대상이 아닙니다. 대신 12억 원을 초과한 금액에 대해서만 과세되며, 전체 금액에 대해 과세되는 것은 아닙니다. 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 기준으로 최대 80%까지 적용 가능합니다. 다만 이는 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도이므로, 비과세 대상이 아...

2025년 서울 부동산 시장의 가장 큰 키워드 중 하나는 재개발 정비사업의 부활 입니다. 과거에는 규제 중심의 정비계획으로 사업 추진이 더뎠지만, 최근에는 공공주도 정비사업 완화, 정비구역 지정 확대, 인허가 간소화 등으로 분위기가 반전되고 있습니다. 특히 서울시가 밝힌 2025년까지의 정비계획은 지역 불균형 해소와 주택 공급 확대를 위한 전략으로, 실제로 정비사업 기대감이 높은 지역의 시세는 반등세를 보이고 있습니다. 이 글에서는 2025년 기준으로 재개발 유망 지역, 현재 정비구역 추진 현황, 시세 흐름과 입지 경쟁력 을 정리해봅니다. 서울 정비구역 분포 지도 서울시 정비구역 추진 방향과 지정 확대 배경 서울시는 2023년부터 2025년까지 총 50곳 이상의 신규 정비구역을 추가 지정하겠다고 밝히며, ‘정비구역 지정 해제’ 위주의 과거 기조를 뒤집고 있습니다. 대표적으로 6대 재개발 활성화 전략으로는 ▲모아타운 확대, ▲역세권 중심 개발, ▲공공기획 확대, ▲민간재개발 유도, ▲신속통합기획 강화, ▲정비사업 특례 부여가 포함됩니다. 이 과정에서 1기 신도시나 서울 외곽보다는 도심부 낙후지역이나 역세권 저층 주거지 를 중심으로 지정이 확대되고 있으며, 정비구역에서 해제된 지역도 재지정 움직임이 나타나고 있습니다. 특히 중구·성동구·영등포·강북구 등은 과거 해제 이후 수년간 개발이 지연되었던 곳들이며, 최근에는 다시 정비사업 추진위 구성, 주민 동의율 확보, 정비계획 재수립 등의 움직임이 감지되고 있습니다. 정비계획이 구체화되면 해당 지역의 공시지가, 실거래가, 매물 희소성에 따라 시세가 선반영되는 경우가 많으므로, 지정 전후의 행정 흐름을 주의 깊게 보는 것이 중요합니다. 2025 재개발 유망지 1: 성북구 길음뉴타운 일대 성북구 길음동은 이미 뉴타운 지구로 지정되었던 지역이나, 일부 구역 해제 이후 사업성이 낮다고 평가되었던 지역입니다. 하지만 최근 서울시 신속통합기획으로...

수도권 광역급행철도인 GTX는 A·B·C 노선이 본격적으로 착공 및 추진되면서 수도권 부동산 시장의 최대 변수로 떠올랐습니다. 빠른 서울 접근성과 출퇴근 시간 단축 효과는 특정 지역의 집값을 끌어올리는 가장 강력한 수단 중 하나로 작용하고 있으며, 실제로 GTX 예정지 주변 아파트는 가격 상승뿐만 아니라 거래량 증가, 개발 계획 수립 등 다양한 호재가 몰리고 있습니다. 특히 GTX-A, GTX-B, GTX-C 노선은 각각 다른 지역을 관통하고 있으며, 각 노선의 특성에 따라 수혜 지역이 구분됩니다. 이 글에서는 GTX 노선별 정차역과 주변 지역 분석을 통해, 앞으로 투자 유망성이 높은 지역을 종합적으로 분석해봅니다. GTX 수혜지역 전체 노선도 GTX-A 노선 수혜 지역과 개발 현황 GTX-A 노선은 파주 운정에서 동탄을 잇는 노선으로, 이미 착공이 진행되었고 일부 구간은 2024~2025년 개통이 예정되어 있습니다. 핵심 정차역은 파주 운정, 일산 킨텍스, 대곡, 연신내, 서울역, 삼성, 수서, 동탄이며, 특히 삼성역과 서울역 을 지나는 점이 큰 장점입니다. 이 노선의 가장 큰 수혜지는 경기 북부의 운정과 일산, 대곡 이며, 서울까지 20분 내 도달이 가능해지면서 가격이 선반영되고 있습니다. 동탄은 이미 1기 신도시급의 대규모 신도시로 자리 잡았으며, 서울 접근성 개선에 따라 실수요와 투자수요가 동시에 증가하고 있습니다. 향후 GTX-A 전 구간 개통 시 운정에서 삼성까지 약 20분 이내로 도달할 수 있어 출퇴근 인구 유입은 물론, 지역 상권 변화도 클 것으로 보입니다. GTX-B 노선 수혜 지역과 노선 특징 GTX-B 노선은 인천 송도에서 마석까지 연결되며, 현재 예비타당성 통과 이후 착공이 계획되고 있는 구간입니다. 주요 정차역은 인천 송도, 인천시청, 부평, 신도림, 용산, 서울역, 청량리, 남양주 마석이며, 서울 동서남북을 연결하는 중심 노선으로 평가됩니다....

2025년 상반기 부동산 시장이 조정기를 거치고 있는 가운데, 다시금 분양가상한제와 LTV(주택담보대출비율) 규제 강화에 대한 논의가 수면 위로 떠오르고 있습니다. 2022~2023년 규제 완화를 통해 회복되던 시장은 금리 고점, 전세 수요 감소, 공급 축소 등의 복합 요인으로 혼조세를 보이고 있으며, 정책당국은 다시 부동산 시장의 안정화를 위한 규제 카드 검토에 나선 모습입니다. 이번 글에서는 이 두 규제가 다시 강화될 가능성과 시장에 미칠 영향을 종합적으로 살펴봅니다. 대출 규제 강화와 금융 통제를 상징하는 금고와 화폐 분양가상한제의 기본 구조와 변화 흐름 분양가상한제는 공공택지나 민간택지에서 분양되는 아파트의 분양가를 정부가 일정 기준에 따라 제한하는 제도입니다. 이는 집값 급등을 막고 실수요자의 내 집 마련 부담을 줄이기 위한 장치로 2007년 도입되었고, 이후 완화와 강화가 반복되어 왔습니다. 2022년 말부터는 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 일부 축소되었으나, 2025년 들어 서울 및 수도권 인기 지역에서 분양가 상승 논란 이 다시 부각되며 정책 재검토 여론이 형성되고 있습니다. 특히 재건축 단지를 중심으로 고분양가 책정 사례가 늘면서, 실수요자의 분양 포기 및 전세 전환이 이어지고 있어 정부는 물가 안정과 주거 안정이라는 명분을 내세워 다시 상한제 확대 가능성을 시사하고 있습니다. 정책 당국은 적용 지역 확대와 함께 기본형 건축비 산정 방식 변경 , 택지 감정평가 기준 조정 등을 통해 상한제의 실효성을 높이려는 움직임을 보이고 있으며, 이는 공급자와 수요자 모두에게 영향을 미치는 핵심 변수로 작용할 수 있습니다. LTV 규제, 다시 조일 가능성은? LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미하며, 실수요자 보호와 가계부채 관리를 위한 핵심 수단으로 활용됩니다. 2023년까지는 주택 거래 활성화를 위해 일부 지역에서 LTV 한도를 70%...